Immobilie verkaufen: Welche Kosten und Steuern können entstehen?

Die Frage „Was bleibt mir vom Kaufpreis?“ beginnt nicht mit einem festen Prozentsatz. Entscheidend sind Eigentums- und Finanzierungsstand, der konkrete Maklervertrag, mögliche Kosten für Unterlagen und die steuerliche Einordnung des Veräußerungsgewinns.

Stand September 2026. Dieser Überblick ersetzt weder Vertragsprüfung noch Steuerberatung. Prüfen Sie Beträge und Kostentragung vor der Preisentscheidung im Einzelfall.

Notar und Grundbuch: Wer trägt was?

Nach § 448 Absatz 2 BGB trägt der Käufer eines Grundstücks grundsätzlich die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags, der Auflassung und der erforderlichen Grundbucheintragungen. Das erklärt aber nicht jede Verkäuferposition: Kosten für die Löschung eigener Belastungen oder die Ablösung einer Finanzierung müssen im konkreten Verkauf geklärt werden.

Maklerlohn nur nach klarer Vereinbarung

Für einen Maklervertrag über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses gilt Textform nach § 656a BGB. Bei einem Verbraucher als Käufer regeln §§ 656c und 656d BGB, wie ein vereinbarter Maklerlohn zwischen den Parteien verteilt werden kann. Wer Vertragspartner ist und welcher Betrag geschuldet wird, gehört vor der Beauftragung auf den Tisch.

Eine Online-Bewertung bei Grimstone schließt keinen Verkaufsauftrag ab. Ein Mandat mit Leistungsumfang und Vergütung ist ein gesonderter Schritt.

Darlehen und Unterlagen

Ist das Objekt finanziert, fordern Sie von Ihrer Bank eine Abrechnung für den geplanten Verkaufszeitpunkt an. Restschuld, mögliche Vorfälligkeitsentschädigung und Löschungsunterlagen sind individuell. Hinzu können Kosten für fehlende Pläne, Auszüge oder einen Energieausweis kommen. Die Unterlagenliste für Häuser zeigt, was zuerst zu prüfen ist.

Steuern: Frist und Nutzung statt Faustregel

§ 23 EStG betrifft private Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Eigentumswohnungen innerhalb der dort geregelten Frist. Das Gesetz enthält Ausnahmen bei Nutzung zu eigenen Wohnzwecken. Bei Schenkung, Erbe, Vermietung oder gemischter Nutzung kann schon der Beginn der Frist anders zu beurteilen sein. Der Kaufpreis allein sagt nicht, ob und in welcher Höhe ein Gewinn steuerpflichtig ist.

Eine brauchbare Netto-Rechnung

1. Realistischen Verkaufspreis anhand von Objekt, Unterlagen und Markt einordnen.
2. Offene Restschuld und mögliche Kosten der vorzeitigen Darlehensablösung bei der Bank abfragen.
3. Vereinbarte Maklerkosten und objektbezogene Unterlagenkosten erfassen.
4. Einen möglichen steuerpflichtigen Gewinn mit Steuerberatung anhand der Erwerbs- und Nutzungshistorie prüfen.