Eigentumswohnung nach zwei Jahren verkaufen

Ja. Sie können eine Eigentumswohnung auch zwei Jahre nach dem Kauf wieder verkaufen. Die kurze Besitzzeit ist keine allgemeine Verkaufssperre. Vor einer Preisentscheidung sollten Sie aber drei Dinge getrennt prüfen: die steuerliche Behandlung eines möglichen Gewinns, die Ablösung Ihrer Finanzierung und die wirtschaftliche Lage der Eigentümergemeinschaft.

Stand September 2026. Die steuerliche Einordnung hängt von Erwerb und tatsächlicher Nutzung ab; Darlehenskosten vom Vertrag und der Bankabrechnung. Der Beitrag ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung für Ihren Einzelfall.

Steuer: Zwei Jahre allein geben keine Antwort

§ 23 EStG erfasst private Verkäufe von Eigentumswohnungen, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Das bedeutet nicht, dass jeder Verkauf nach zwei Jahren steuerpflichtig ist. Ausgenommen sind unter anderem Wohnungen, die zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt wurden. Das Gesetz nennt außerdem die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren als eigene Ausnahme. Das sind Kalenderjahre, nicht automatisch drei volle Jahre.

War die Wohnung vermietet, nur zeitweise selbst genutzt, geerbt oder geschenkt, sollte die Erwerbs- und Nutzungshistorie vor der Vermarktung mit Steuerberatung geklärt werden. Auch der Verkaufspreis ist nicht der steuerpflichtige Gewinn: § 23 EStG stellt auf die Differenz unter Berücksichtigung der dort genannten Anschaffungs-, Herstellungs- und Werbungskosten ab.

Finanzierung: Restschuld und Ablösung schriftlich abfragen

Ein hoher Angebotspreis kann wenig Liquidität übrig lassen, wenn noch ein Darlehen offen ist. Bitten Sie die finanzierende Bank um eine Abrechnung für einen realistischen Verkaufstermin: Restschuld, Bedingungen der vorzeitigen Rückzahlung, eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung und benötigte Unterlagen zur Lastenfreistellung. § 502 BGB regelt, wann der Darlehensgeber bei gebundenem Sollzins eine angemessene Entschädigung verlangen kann und wann der Anspruch ausgeschlossen ist. Ein pauschaler Prozentsatz wäre für die Immobilienfinanzierung irreführend.

WEG: Käufer erwerben auch einen Anteil an der Gemeinschaft

Bei einer Eigentumswohnung interessieren Käufer nicht nur Grundriss und Zustand. Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Beschlüsse, Hausgeld, geplante Maßnahmen und Rücklagen gehören zur Einordnung des Objekts. § 28 WEG regelt Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht. Holen Sie die verfügbaren Dokumente früh bei der Verwaltung ein; fehlende Angaben erschweren eine belastbare Preis- und Finanzierungsentscheidung.

Eine sinnvolle Rechnung vor dem Inserat

1. Erwerbsdatum und tatsächliche Nutzung der Wohnung dokumentieren und die steuerliche Frage klären.
2. Restschuld und mögliche Kosten einer vorzeitigen Rückzahlung bei der Bank schriftlich erfragen.
3. Aktuelle WEG-Unterlagen, Zustand und geplante Maßnahmen für die Preisfindung zusammenstellen.
4. Verkaufspreisspanne und voraussichtlichen Nettoerlös getrennt betrachten, bevor Sie den Angebotspreis festlegen.

Eine erste Online-Bewertung liefert eine Modellspanne. Für die Verkaufsentscheidung braucht es zusätzlich die Unterlagen, die Bankauskunft und gegebenenfalls steuerliche Beratung. Der Leitfaden zum Wohnungsverkauf in Berlin führt durch den gesamten Ablauf.